Покупка квартиры серьезный шаг, ошибки в котором не должно быть. Внимательно отнеситесь к этому делу и очень тщательно проверьте буквально все, что имеет отношение к предстоящей сделке. Изучив нашу инструкцию вы будете точно знать, как купить квартиру. Однако, всегда есть место для сомнения. И если что-то не так, обязательно все еще раз перепроверяйте. А в случае необходимости, обращайтесь к профессионалам риэлторам.
Как купить квартиру. Нужен ли риэлтор и как его найти?
Вы всегда можете самостоятельно проверить чистоту сделки по продаже квартиры. Благо, сегодня есть множество инструкций и полезных сервисов в интернете. Однако, если вы не уверены в своих силах, лучше обратиться за помощью к риелтору. А именно, в крупное агентство недвижимости. И не в одно, а сразу в несколько, чтобы они узнали, что вы сравниваете их между собой и ищите наиболее выгодный вариант.
Как найти хорошего риэлтора. Советы эксперта
Выбор и осмотр квартиры
Выберете локацию, которая вам больше всего подходит и найдите подходящее объявление. Обратите внимание, что рядом с квартирой нужна остановка общественного транспорта. Также потребуется вся базовая инфраструктура для жизни: магазины, торговые центры, детские сады, кружки, школы, библиотека, МФЦ. Все организации должны находиться в пешей доступности от дома. Лучше всего, если район будет давно застроенным. Так больше вероятность, что в будущем не возникнет каких-нибудь неудобств с инфраструктурой. Кроме того, рядом не будет больших строек.
Сам дом не должен быть старым, ни в коем случае не пятиэтажка. Рядом с ним должно быть достаточное количество парковочных мест. Обратите внимание, понять есть ли свободные места получится только в вечернее время, когда люди возвращаются с работы. Желательно, чтобы дом находился в зеленой зоне, вдалеке от крупных дорог и торговых центров.
Саму квартиру следует осматривать в дневное время, чтобы увидеть возможные недочеты. Проверьте отопление и горячую воду. Убедитесь, что нет протеканий сверху, а также следов сырости на стенах. Обратите внимание на окна. Из них не должно поддувать. На воду должны стоять счетчики. Если что-то отсутствует или не до конца исправно, просите скидку. Иначе, все эти вопросы после покупки придется решать самостоятельно, но уже за свои деньги.
Если сможете, поговорите с соседями. Возможно, они расскажут о каких-либо опасностях будущей сделки и предостерегут от ее заключения. Ведь им все равно виднее, так как они там уже живут. Посмотрите, нет ли рядом «нехорошей квартиры», где ежедневно собираются для распития алкогольных напитков. Примечательно, что такие жильцы есть даже в самых престижных районах.
Как купить квартиру: проверяем юридическую чистоту сделки
Необходимо заказать выписку ЕГРН. Этот документ отражает реальную картину того, что происходило с квартирой. В нем содержится информация о собственнике, возможных обременениях, а также технические данные. Среди них: площадь, количество комнат, этаж, балкон. На основании изучения ЕГРН производится первичная проверка юридической чистоты сделки.
Необходимо понять на каких основаниях квартира перешла собственнику
В частности, перед тем, как купить квартиру следует выяснить, кто был последним и предпоследним собственником квартиры. Вот основания, в результате которых меняются собственники:
1. Договор купли-продажи. Само по себе это не плохо. Однако, не следует совершать сделку с квартирой, которая была куплена раньше, чем 5 лет назад. Должна же быть причина частой смены собственника с виду прекрасной квартиры? И она может заключаться в мошеннических схемах. Кроме того, настораживающим моментом в продаже раньше установленного срока может стать то, что продавец будет вынужден после продажи оплатить НДФЛ с продажи в размере 13% от стоимости квартиры. Далеко не каждый осмеливается на такие убытки просто так.
2. Приватизация. Государство выдавало квартиру всем членам семьи. В том числе, несовершеннолетним. Однако, тогда это не указывалось в договоре. И в один прекрасный день у вас могут начать через суд оспаривать сделку. Поэтому следует выяснить, были ли вписаны на момент приватизации несовершеннолетние дети.
3. Договор дарения. Очень опасное основание вступления в собственность. В старости, человек может завещать квартиру совершенно постороннему человеку. Вы покупаете такую квартиру, а через некоторое время появляются родственники предпоследнего владельца квартиры и начинается судебный спор. Оправданием договора дарения может стать то, что он заключен давно, или составлен на родственника первой степени родства.
4. Наследование. Здесь все просто. Не связывайтесь с квартирами, которые получены по наследству недавно. Так, могут возникнуть споры с другими наследниками, которые не были отражены в завещании. В том числе с тем, о существовании которых может быть до сих пор неизвестно. Поэтому лучше, если квартира получена по наследству более 5 лет назад.
В идеале, вы должны знать всю историю квартиры: кто, когда и на каких основаниях был ее владельцем.
Наличие обременений и арестов
Бывает так, что квартира арестована, или находится в ипотеке. Вся эта информация также должна содержаться в ЕГРН. В документе не должно быть актуальных незасвидетельствованных данных.
Подлинность документов
Ни в одном документе не должно быть помарок и дописок. Любое изменение должно быть заверено нотариально. А все документы подписанные до 2013 года должны быть зарегистрированы в Росерестре. Сделайте копию паспорта продавца и проверьте на сайте Федеральной налоговой службы.
Техпаспорт
1. Сравните план с тем, что в реальности есть в квартире. Так, в некоторых квартирах сделана перепланировка. В основном, она незаконная и ее придется устранять за свой счет.
2. Иногда в жилую площадь указанную в объявлении добавляют балкон. Это противоречит вашим интересам.
Собственники с проблемами
Не стоит сразу покупать квартиру, у которой проблемные собственники. К ним относятся несовершеннолетние дети, пожилые люди, лица страдающие алкоголизмом и отбывающие наказание. В любом случае от собственника необходимы справки из психоневрологического диспансера, наркологического диспансера и от опеки в случае с детьми. Также не стоит связываться с квартирами, собственники которых длительное время отсутствуют. Например, уехали за границу, или пропали без вести.
Разрешение супруга (супруги)
К сожалению, разрешение супруга сегодня не требуется. Однако лучше, если все члены семьи будут присутствовать на заключении договора. И конечно, не помешает нотариально заверенное согласие супругов. Если они в разводе, проверьте решение суда о разделе имущества.
Проверьте долги
Здесь все просто. Запросите квитанции об оплате квартиры и налога на квартиру, или получите в МФЦ. Также проверьте собственника на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Выходим на сделку. Заключение договора
Договор купли продажи кроме некоторых случаев сейчас не обязательно оформлять нотариально. Однако, рекомендуется, так как он становится основным документом в случае чего. Для составление договора лучше всего обратиться к юристу, чтобы все тщательно в нем прописать. В частности, в нем должны содержаться штрафы за его неисполнение. Договор регистрируется у нотариуса, в Росреестре и переводятся деньги. Желательно, чтобы для безопасности они переводились в два этапа: 1) заключение договора, 2) завершение регистрации права собственности.
Как только будет подписан договор, сделка считается совершенной. Далее требуется подписанный акт о приеме передаче квартиры в двух экземплярах. Переход права собственности регистрируется в МФЦ, куда вы приходите вместе с продавцом. Там вы напишете соответствующее заявление и приложите следующие документы:
- Квитанция об оплате госпошлины
- Документы о праве собственности на квартиру
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки
- Выписка из ЕГРН
- Техпаспорт на жилье
- Паспорт продавца и покупателя
- Три экземпляра договора
- Три экземпляра акта приема-передачи квартиры
А далее все просто. В назначенный сотрудником МФЦ день вы приходите и получаете ЕГРН с новым собственником (документ о праве собственности на квартиру теперь не выдают). При этом, в случае правильности документов, закон будет всегда стоять на вашей стороне. Теперь вы знаете, как купить квартиру.
После того, как сделка будет совершена и вы станете собственником квартиры, не забудьте получить налоговый вычет!
Фото: pixabay.com
